十几年前，一幅藏宝图导致前朝重臣李家灭门，十几年后，遗孤李云知（孙艺燃 饰）背负仇恨归来。破坏叶万联姻，与当朝郡主叶聆月（黄云云 饰）精心设局将自己伴于病娇皇子宋尘（郭迦南 饰）身边伺机复仇，经受几番试探后，逐渐发觉对方似儿时故人…… 禁欲者藏情，懵懂者动心，禁忌虐恋，柳暗花明。叶聆月与李云知，亦敌亦友，羁绊渐深，一路并肩同行披荆斩棘，但随着万、叶两家的覆灭，藏宝图及身份互换的秘密也随之被揭开……
故事发生在九十年代北京一座古老的旗人宅院。改革的大潮席卷大都市的同时，也将这座小巷深处的小院中的四户人家卷进了激流之中。小院儿从此少了往日的宁静；小院儿的四户人家也从此少了往日的悠闲，就连院里的老槐树枯死之后，大夏天里街坊四邻乘凉儿的嗜好也没有了...
游德是泳队的创办人，早年与妻子离婚（邓萃雯 饰）。大女儿游娴（陈文媛 饰）留在父亲身边，次女游颖（唐宁 饰）则跟着母亲生活。颖一直不喜欢自己的父亲与姐姐，更常常与他斗气，意想不到的是两姐妹同时爱上了队友Edwin（萧正楠 饰）。一向迁就妹妹的娴因此与Edwin保持了一段距离。颖是游泳健将，但颖一直不相信父亲不修边幅的样子就是当年的飞鱼王子，于是她加入了与父亲对立的泳队。两个泳队都为了最终的游泳大奖赛努力，这时游德队里不够人参加比赛，娴虽然对游泳颇有研究，可是长短脚的她极少游泳。这时她希望妹妹能够回到自己的队里帮父亲胜出比赛。在姐姐的努力劝说下，颖才放弃了原来的队，加入到父亲的队里。可是这时发现，颖的神经系统受药物所损，而药物正是原来泳队坚持服用的，但比赛迫在眉睫了……
程家女名少商，因战乱自幼被父母留在祖母身边成为“留守儿童”，婶娘狼心纵容，意图将其养成废人。面对重重陷阱，程少商为活命，假荒诞、真苦学，掩盖锋芒等待父母归来。可拨开乌云见月明时，却因多年疏离致使亲情已难再拾。缺爱的程少商，遇新帝义子凌不疑、白鹿山才子袁慎、世家子弟楼垚，三人各有优劣。在选择适婚者上，程少商既自卑又务实，尽管情感之路颇多坎坷，但她从不后悔自己的每次选择。在与凌不疑的相处之中，也阴差阳错卷入了凌不疑的家庭与身世之谜中。种种事件，程少商屡立奇功，也从凌不疑的家庭关系中学会与父母相处之道，以及如何经营自己的爱情。同时程少商与凌不疑也在这些经历中各自变化成长，慢慢与自己和家庭和解，并坚守内心的正义，携手化解国家危机，成就一段佳话。
电影《七十二家房客》轰动一时，著名粤剧演员文觉非在电影里扮演的大反派“太子炳”深入民心，其余的经典角色如“三六九”等也脍炙人口，里面的一些台词更成为广东地区的流行俗语。而周星驰也在他的作品《功夫》里对《七十二家房客》的主场景和主要角色进行了艺术加工，向这部经典影片致敬。新改编的《七十二家房客》主要讲述解放前40年代里广州西关一栋三层楼的大杂院里，“包租公”太子炳、“包租婆”八姑和七十多家房客交织所发生的许多妙趣横生、让人忍俊不禁又发人深省的故事。
